15. září 2026 / 3 min čtení
Jak zjistit skutečnou cenu nemovitosti a proč nestačí podívat se na inzeráty
„Soused prodává podobný dům za pět milionů, tak ten náš musí mít přece stejnou cenu.“ S podobnou úvahou se při své práci setkávám poměrně často. Je to pochopitelné. Když člověk přemýšlí o prodeji, většinou se nejdříve podívá na realitní portály a hledá podobné nemovitosti ve svém okolí. Jenže cena uvedená v inzerátu ještě neznamená, že se za ni nemovitost skutečně prodá.
Nabídková cena není prodejní cena
Na realitních portálech vidíme ceny, za které majitelé nebo realitní kanceláře nemovitosti nabízejí. Nevidíme ale, za kolik se nakonec skutečně prodaly.
Některá nemovitost se může prodat velmi rychle za cenu blízkou té nabídkové. Jiná zůstane v nabídce několik měsíců a její cena se postupně snižuje.
Proto není dobré stanovit cenu pouze podle toho, co právě vidíme v inzerci.
Stejná obec a podobná velikost ještě neznamenají stejnou cenu
Při stanovení ceny je potřeba hodnotit nemovitost jako celek.
U rodinného domu hraje roli nejen jeho velikost, ale také technický stav, stáří a provedené rekonstrukce, dispozice, velikost a tvar pozemku, přístup k nemovitosti, napojení na inženýrské sítě nebo možnosti parkování.
Rozdíl může být i mezi dvěma domy stojícími jen několik ulic od sebe.
Podobné je to u bytů. Cenu ovlivňuje například patro, výtah, balkon či lodžie, stav domu, rekonstrukce bytu, sklep, parkování nebo konkrétní část města.
A někdy rozhodují i věci, které nejsou na první pohled vidět.
Technický stav dokáže s cenou výrazně zahýbat
Dům před kompletní rekonstrukcí nelze porovnávat s domem, do kterého se nový majitel může téměř okamžitě nastěhovat.
U starších nemovitostí je potřeba počítat například se stavem střechy, rozvodů, oken, vytápění, izolací nebo s případnou vlhkostí a statickými problémy.
Kupující dnes velmi dobře počítají, kolik budou muset po koupi ještě investovat. A tyto náklady se přirozeně promítají i do částky, kterou jsou ochotni za nemovitost zaplatit.
Příliš vysoká cena nemusí být výhodou
Majitelé někdy chtějí začít s vyšší cenou s tím, že „slevit se dá vždycky“.
Jenže právě první týdny po zveřejnění nabídky bývají velmi důležité. Tehdy novou nemovitost uvidí největší množství potenciálních zájemců.
Pokud je cena výrazně vyšší, než odpovídá trhu, mohou nabídku rovnou vyřadit. Nemovitost pak zůstává v inzerci dlouho a postupné zlevňování může u zájemců vyvolat otázku, proč se stále neprodala.
Správně nastavená cena proto neznamená prodat levně. Znamená nastavit cenu tak, aby odpovídala nemovitosti, situaci na trhu a zároveň vytvořila dobré podmínky pro její prodej.
Jak tedy cenu určit?
Při odhadu vycházím z více informací. Sleduji aktuální nabídku v dané lokalitě, porovnávám podobné nemovitosti a zohledňuji jejich skutečný stav i konkrétní vlastnosti.
Velkou roli ale hraje také zkušenost z prohlídek a jednání se zájemci. Právě při nich člověk nejlépe vidí, jak kupující na určité ceny reagují, co je pro ně důležité a kde už začínají váhat.
Každá nemovitost je trochu jiná a podle toho je potřeba k jejímu ocenění přistupovat.
Přemýšlíte o prodeji?
Pokud o prodeji teprve uvažujete, nemusíte hned vědět, za kolik svou nemovitost nabídnout.
Ráda se na ni podívám, projdeme její stav, možnosti i současnou situaci na trhu a řeknu vám svůj pohled na reálnou prodejní cenu.
Nezávazně a bez toho, abyste se hned museli rozhodnout, zda budete prodávat.
